新竹夢想家房屋資訊網 0988-562995 陳小姐

房價走高引發房市可能泡沫化的憂慮，行庫承作小套房態度近期再度轉向，合作金庫最近便向分行重申「調降套房案件申貸成數」和「調升套房貸款利率」兩大要求，台灣銀行和土地銀行也祭出類似房貸緊縮措施。

擔心房市過熱，大型行庫對15坪以下的套房，最近授信有趨嚴的現象。

好不容易省吃儉用，買下生平第一間房子，首購族最在意的是什麼？根據房仲調查，首購族購屋的先決條件前三名，依序是：抗跌保值、房價高低、坪數與公設比，由此可知，購屋不僅是買個遮風避雨的地方，更是投資保值的避險工具。

■　投資不動產 抗跌保值最佳管道

從去年的尚華仁愛大樓，到近日的光武新村都更案，都更美夢讓不少民眾心存期盼，也許有朝一日也能讓老舊公寓，變身成為人人稱羨的千萬豪宅。到底具備哪些條件的老宅，才有機會都更改建？房仲業者提出一個最基本的門檻，假使名下老舊公寓的每坪身價不及35萬元，根本不敷改建成本，不妨打消都更念頭。

■　自辦都更難度高 必須通過3階段

想買零公設或低公設的老舊公寓，也要小心室內坪數的計算方式，才不會發生購屋糾紛。一家房仲業者指出，二、三十年屋齡的老屋，當時電梯間和樓梯間是可以併入主建物面積登記的，因此，為了避免買到的實際坪數和謄本登記的坪數不符，決定購屋前找人實際丈量，比較保險。

屋齡新的房屋公設比，通常比二、三十年的舊屋要來得高，也興起不少人想買舊公寓的念頭。不過，一家房仲業者提醒，二、三十年屋齡的老屋，依照當時法令，電梯間和樓梯間都是可以併入主建物面積登記的，因此，民眾在購買這類產品時，要留意實際坪數和謄本上登記的坪數是否相符。

一般來說，農曆年前是傳統的購屋旺季，各家房仲每逢農曆年前都是備戰狀態，房地產景氣連動的居住類物價指數每逢農曆年當月都會呈現高峰期，預料在農曆年前又將有一波購屋行情啟動，而如果想在年前裝潢，就必須提前規劃。

俗話說，「有錢沒錢討個老婆好過年」，結婚因素使得農曆年前往往成為傳統的購屋旺季，由於年終獎金即將入袋，因此也是買車、買家電、裝潢等大額消費的旺季。

去年十二種星座中，哪些星座買房子的比例最高？根據國內一家房仲統計，前三名分別是天蠍座、天秤座和射手座，其中，天蠍座還兩度登上這家房仲業者調查最愛買屋的排行榜冠軍，至於去年買屋比例最少的，則是牡羊座。

一家房仲業者指出，房市從前年下半年開始急凍，到了去年農曆年結束以後，因為保值性買盤挺進，才帶動預售和新成屋市場的買氣。這家房仲業者統計發現，儘管房市大洗三溫暖，不過還是有人選擇逆勢逢低買進，去年一整年買房子的人，以天蠍座占了最多，其次才是天平座和射手座。

台北市阿明問：

73年購屋，我買4樓（全棟4層），當時頂樓原屋主就有加蓋，至今未被台北市政府拆，近來樓下反映有漏水，認為是加蓋的排水沒處理好，水電師傅也認為與頂樓排水管有關，樓下要我們處理，否則就向法院訴請拆頂樓，他們可以這樣做嗎？

今年5月1日起，預售屋定型化契約新制就要上路，以後預售屋的附屬建物面積和售價都是公開資訊，民眾擔心已經過高的房價又因此更貴。

根據調查結果顯示，有近5成(46％)消費者擔心這項修法將促使房價續漲，其中更有近2成(19％)認為新制上路後，房價將上漲1成以上而更顯吃不消。

都更熱，老舊公寓大翻身；銀行怕，嚴審老公寓放款。合庫、台銀正式發文分行端，而台企銀亦透過視訊會議，公開對炒作都更房價的投資客祭殺手鐧，貸款成數下修、利率加碼，就連投資客最在乎的寬限期也大限縮，頂多給1年寬限期。台北市的老公寓受惠於都更題材，房價連翻漲，有些價碼幾乎逼近預售屋，然而老公寓要成功都更，難度高，且至少要花7-10年不等時間。

考量放款風險，加上央行「彭老」要求銀行嚴審投資客，合庫與台銀決定配合政策，近期紛紛正式發文給分行端，透過正式書面文字「提醒」分行，對於北市涉及都更題材的老公寓放款，要持嚴審態度。

生活長伴青山綠水，恐怕是不少人的夢想，因此山坡地住宅一直是房地產市場的長銷商品，不過，近來土石流新聞頻傳，房仲業者提醒，山坡地建築要注意的先天條件包括了坡度、地質、地形三部分，三者兼備才是保障安全的基本要件，而且購買山坡地住宅，最好多向周邊住戶詢問，並且以較好的建商與較舊的安全社區為首選，才能快意享受青山綠水好環境。

■　買屋重安全 鑑定有保障

趕在農曆年前入厝，不論是新屋還是中古屋，交屋熱潮似乎在中國人傳統的觀念之下變得更忙碌，但對購屋人來說，大多都是門外漢，交屋前的點交作業，往往會變成未來入住順不順利的重大關鍵，房仲業者提醒，買方點交時最好能在屋內「動手動腳」一番，徹底檢查、保障自己權益。

■　紅藥水、衛生紙測試馬桶有沒漏

怎麼的房子才能兼顧自住與投資?

挑選是學問，尤其對於沒有買過房子的購屋新手而言更是一大課題，房仲業者表示，想要買到增值屋，看屋可以試著掌握由大到小原則。

有「台灣矽谷」之譽的新竹科學園區位於新竹市東區，就業人數達13萬人，年產值超過1兆元，平均每人每年產值達770萬元，堪稱是全台灣最會賺錢的一群人。不僅造就「竹科人」的購買力居全台之冠，新竹的房地產也靠科技人撐起半邊天。

過去七、八年，竹科新貴開始一窩蜂地朝竹北市縣政二期及高鐵站區購屋，不過，新興的關埔重劃區近幾年來開發完成，便利的交通和生活機能不錯的既成商圈，又讓新竹市東區成為竹科新貴購屋的新亮點。

每到農曆年前就是房仲業者成交量放大之時，不少人搶著年前過戶、簽約交屋，希望農曆年時入住新家，替來年討個好兆頭，房仲業者表示，經過看屋的比價廝殺後，最後的簽約、過戶、點交等，都是一門學問，提醒買方多些耐心，更能保障自己權益。

■　制式契約保障多 再三確認不吃虧

買賣房屋糾紛不少，有時甚至會遇到詐騙集團趁機下手，銀行主管指出，如果買方要求把價金委託銀行信託，能有效遏阻詐騙，讓歹徒知難而退。

根據內政部統計，去年第三季止，全台房地產消費糾紛達1,503件，且近三年都呈增加的趨勢，甚至有詐騙集團用假權狀騙取民眾購屋價金。

農曆年前常是民眾買屋旺季，由於房屋買賣金額動輒數百萬元、甚至上億元，銀行主管指出，民眾想要安心交易，可將「成屋買賣價金信託」當成資產保全利器，花點小錢即可免於恐懼。

目前推出成屋買賣價金信託業務的銀行，僅土銀、國泰世華銀行、一銀、玉山銀及聯邦銀，國泰世華銀去年推出相關業務以來，已經經手數十億元的價金信託。

相較於高房價，法拍屋可用低於市價二折、三折價格取得，讓不少購屋族趨之若鶩，但對於新手來說，如何競標法拍屋呢？房仲業者提供三項建議：先找點交屋、準備兩成以上投標金、到地政單位調謄本。

■　找點交屋下手 備妥兩成投標金

從今年一月一日起，「一生一屋」適用土增稅10％優惠稅率正式上路，這對換屋族堪稱一大福音。包括「重購退稅」、「一生一次」、「一生一屋」等好康，都只限自用住宅買賣，依不同人生階段所產生的換屋需求，有不同的節稅方式。

■　兩年內換屋 重購退稅超划算

這幾年法拍市場超夯，不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已，不過很多人聽說法拍很繁複，因此打了退堂鼓，不過，法拍業者建議，如果想要自己標購法拍屋，只要選擇已點交的物件，雖然貴一點，但風險比較小，如果仍不放心，委託代標業者，也不失為一個好方法。

■詳讀法拍公告 避免標到住不了

繳稅季來臨，民眾開始整理報稅相關文件，不過要提醒民眾，家中建物不論有無經核發建造或是使用執照，都必須依法課徵房屋稅。

地方稅務局表示，房屋稅是以附著於土地的各種房屋，以及有關增加該房屋使用價值的建築物當作課徵對象，所以即使沒有建照的房屋、沒有使用執照或是沒有辦妥保存登記的建築物，仍須繳納房屋稅。