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上班族 一般房貸較實惠

房貸「低利」與「抵利」究竟借何者較划算。銀行業者指出，對有長期借款需求的買屋者來說，還是借一般低利房貸較實惠；至於常有短期資金進出需求的購屋者，則可考慮搭配理財型房貸或抵利型房貸。

1年內先買後賣 仍享10%土增稅

民眾可能採取「先買後賣」的方式換屋，財政部賦稅署長許虞哲昨天說，財政部昨天新規定，民眾只要在買新屋後1年內賣掉舊屋，仍可適用「一生一屋」，適用10%的土地增值稅優惠稅率。

台中、新竹房價攻頂 挑戰30萬壓力線

『地價已經高不可攀！』這是台中與新竹房地產業者一致的心聲。今年三大都會圈的大台北、大新竹、大台中地價紛紛飆上歷史新高，由於熱錢缺乏投資管道引領，部分資金已湧至農建地、國有地這條『黃金活路』，不止是保險集團這麼作為，自有資金充足的富人圈也依樣理財，促使房價愈喊愈高，譬如在新竹清大換屋型開價30萬、台中七期開60萬元，七期以外地區開價當然也不客氣，每坪喊價逼近30萬壓力線。

政府在3月初提出一連串平抑房價政策，被通稱為「打房政策」，歷經一個月之後，房市又重新熱絡起來，精華建案精銳盡出，房價一波比一波高，一案比一案高，業者評論政府這項打壓房價政策已經「失敗」。

根據住展雜誌最新市調資料顯示，第二季已有多個新推的建案刷新當地房價的紀錄，挑戰市場接受度，包括南港有一坪90-110萬元的案子、萬華也有一坪88萬元的個案，板橋有一坪85萬元天價個案，即將冒出頭的是一坪90-100萬元的個案，一度低迷的市場買氣，也在央行決定不調升利率及存款準備率之後，快速回溫。

房價便宜的房子，必然伴隨著許多對生活較不便利的條件，「地點」是銀行決定貸款成數高低的主因，首購族若想要買這類便宜的房子，最好自備款能多準備一些，以免銀行貸款成數不足，落得求助無門。

■　利率看人 貸款成數看房子

台北市豪宅林立，就算３０年老宅，只要座落精華區，一坪開價５０萬、６０萬以上比比皆是，對於一般平民百姓來說，想要在台北買到房子，的確是一大難事，但要在台北市要找到一千萬以內房子並非不可能，只是這些便宜房大多位在台北市偏遠地段，交通、生活機能相對不便，必須小心未來脫手及增值性。

■　難賣、增值空間小 買前審慎評估

房市過熱造成銀行房貸風險提高，中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定，將收入負債比納入房貸核貸標準，一旦民眾的收入負債比超過一定標準，未來可能不容易向銀行辦理房貸。

金管會和中央銀行昨天舉行業務聯繫會議，決定研擬將個人負債比列入房貸審核條件。

根據房仲調查，民眾最怕買到的房屋不是海砂屋，也不是輻射屋，而是屋外下大雨、屋內滴小雨的漏水宅，高居排行第一名；不過若是以性別分析，女性購屋族最怕買到鬼影幢幢的兇宅。

■　擔心阿飄出沒 女性最怕兇宅

政府最近祭出一連串打房措施，如限縮二次購屋的房貸成數、暫停台北市精華區國有地標售、提高房屋稅、地價稅，或機場捷運林口站興建平價住宅等，不過效果似乎不如預期。

根據春季宅指數調查報告顯示，近四成民眾看漲329檔期，逾半數的購屋客預估年底將升息，近七成購屋客預估房市下半年前景一片樂觀，展現出2010年Q2房市交易量體呈現穩健增長跡象，以及景氣復甦已帶動國人購屋意願提升的事實！

內政部統計處公布今(99)年二月全台建物買賣移轉棟數，二月買賣移轉棟數2萬4,658棟，較一月3萬5,802棟，減少1萬1,144棟，減幅31.13%，全台六大都會區中交易量大都呈現下跌走勢，僅新竹市一枝獨秀，從一月的933棟成長至二月的1,273棟，漲幅36.44%，居全台之冠。

至於全台買賣移轉棟數跌幅前三名分別是台中市45.77%、台北市34.96%、台北縣32.55%。台中市從一月的3,614棟，減少至二月的1,960棟，跌幅45.77%居全台之冠。台北市二月交易量4,159棟，較一月減少2,236棟，跌幅高達34.95%；台北縣二月交易量6,497棟，較一月減少3,136棟，跌幅32.55%。

基隆市稅務局目前正在辦理地價稅籍清查工作，發現地價稅被改課案件甚多，原來是已經核准適用自用住宅優惠稅率課徵地價稅的納稅義務人，因為將戶籍遷出，而接到稅務局改課，並追繳一般用地稅率與自用住宅優惠稅率差額稅款公文。

稅務局說明：戶籍一旦遷出，應自遷出之次期起，改按一般用地稅率課徵。納稅人在接獲稅務局改課公文時，趕緊將戶籍遷入後，並於今年九月二十二日前，向稅務局申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，經核准後，今年即可適用，惟遷出期間，仍不得按自宅稅率課徵。

央行出手打壓房市，貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過，這幾年房價飆漲過快，許多銀行對於條件不好的房子，在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去，現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值，讓購屋人了解，自己買的房屋究竟值不值錢，以後有沒有增值空間。不過，在這波緊縮下，購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題，必須特別注意。

■　違約罰大錢 買屋得小心

針對近日政府提出的一連串抑制高房價措施，台北市建築開發商業同業公會昨日召開理監事會議，會後發布兩個擔憂及四項建議；業者擔憂政府利用財政、金融手段力道過猛，將傷及無辜以及打擊才復甦的景氣；政府「課重稅」、「升利率」、「收資金」打壓房價措施，如果操作過當，將造成全民資產縮水。

該公會提出建議：一、房價上漲是地區性現象，政府各項措施應考量對經濟全面的影響，二、政府應協助加速都市更新與畸零地合併案，三、解決土地稀少問題，四、政府也應加速交通建設，讓經濟弱勢及年輕人仍然可以買房子。

在台北市買房出租當起包租公、包租婆，表面上看起來似乎很風光，實際上卻是虧大了！根據房仲業者統計，去年全台六大都會住宅的租金投報率，台北市的平均投報率僅3.21%，必須持有31年才能回本；房價一向偏低的高雄市，在租金投報率的表現扳回一城，投報率高達7.18%，回本時間縮短至14年。

■　高雄低房價 租金投報率冠全台

不管台北、台中、高雄的房地產是怎麼樣的漲多漲少，都無關他們的事，「不在市場中的人，有另一套的哲學」…

若有機會下鄉到中南部地區，到一些非城鎮都會的小地方走走，可以看看當地的現況，那裡的住宅房舍不在都市計畫區內，土地是無法向一般的銀行融資貸款，做為資金周轉的工具之用，因此市場上的資金炒作不到那裡的房地產，就算是大城市裡的房地產已經發展成怎樣的一片榮景，也並不能夠直接帶給他們有什麼樣的生活改變。

■　寧選熱區小宅 避開冷區大宅

根據調查，五成民眾認為今年有通膨隱憂，其中三成六的民眾傾向藉由投資不動產避險。打算購屋抗通膨的民眾，該注意哪些事項，方能立於不敗之地？由於少子化、人口成長銳減，獨居或小家庭所需求的居住坪數相對變小，若為了抗通膨購屋，寧可選擇熱區小宅，也不要挑選冷區大宅。

小茹是一個收入還算穩定的SOHO族，做設計的她，重視感覺也不喜歡複雜，所以，多年來，不管手頭多寬裕，她就是堅持不買房，因為買房就得要處理稅費、貸款的問題，她總認為自己做不來，不如每個月繳交房租，當個快樂租屋族，這些瑣事讓房東煩惱就好。不過在母親的嘮叨下，她總算開始認真評估買房這件事。

■　租屋自由大 低價住進高級區

不少富爸、富媽為讓小孩長大成人後生活更無虞，會選擇在年幼時幫小孩做長期投資，買間好房子給小朋友，房仲業者提醒，避免長期套牢、資產變負債，四種房子還是少碰為妙。

■　四種地雷屋 買到恐套牢

如果購買房子的動機純粹是要買給自己住，為自己「客製化選擇」的房地產才是屬於一種「消費性資產」。

如果想要投資房地產，您所購買的房子就不應該預設為是自己住的，房地產只不過是一種「商品」；如果購買房子的動機純粹是要買給自己住，為自己「客製化選擇」的房地產才是屬於一種「消費性資產」。不過在目前房價不斷增值的趨勢下，一般購屋消費者在選購房屋的時候，表面上雖然不是投資客，可是真正去探詢真正的購屋「動機」時，也好像已經不是這麼單純了！房地產現在已被大眾認定為一種資產增值的標的，民眾在選購房屋時所考慮的問題，除了提供自己居住的用途以外，還會比較未來的增值性，混同了「投資」與「自住」的動機在一塊，產生了許多矛盾與複雜的現象。

過去幾年在銀行緊縮套房貸款成數狀況下，此類商品成交量一直難有明顯起色，就算去年房市景氣好轉，套房市場仍然冷冷清清，今年套房商品發展如何？房仲業者表示，必須慎選區域，最好能以捷運、市中心為主，交通不便地區較不適合。

■　客為主 管理優良決勝負